AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

A avaliação de imóveis é um processo importante para determinar o valor de mercado de um imóvel em diferentes situações, como compra, venda, crédito habitação ou divisão de heranças. A avaliação leva em conta fatores como a localização, a qualidade da construção, os acabamentos, a vista panorâmica.

A avaliação não é uma ciência exata e pode variar de perito para perito, mas deve haver um grau de convergência no valor. Os critérios a serem considerados são diversos, como a localização, a metragem, a idade, o estado de conservação, a infraestrutura do entorno, a vista, a orientação solar, a qualidade da construção, os acabamentos, a acessibilidade, entre outros. Existem diferentes métodos utilizados pelos profissionais do mercado imobiliário, como o evolutivo, o involutivo e o comparativo.

Saber o valor de mercado do seu bem imóvel permite uma análise assertiva sobre as potencialidades para transformar seu bem em um ativo, gerar renda ou alavancar uma aquisição de maior porte.

Veja os princípios básicos de uma avaliação:

METODOLOGIAS

Método Comparativo

Esse método é baseado em levantar informações de imóveis anunciados, com características semelhantes, para estipular um valor condizente com o mercado. Neste método é preciso identificar os fatores relevantes de depreciação e apreciação do imóvel para então poder coletar dados, analisar e estipular um preço. Alguns fatores que podem ser considerados são a oferta de imóveis na região, a localização, a topografia, a idade, o estado de conservação, a infraestrutura do entorno, a vista, a orientação solar, a qualidade da construção, os acabamentos, a acessibilidade, entre outros.

Método de Custo

Esse método é baseado no custo de construção do imóvel e na depreciação que ocorreu desde a sua construção. O valor do imóvel é determinado pela soma do custo de construção e do valor da terra, subtraindo-se a depreciação.

Método de Capitalização da Renda

É o método baseado na teoria do valor subjetivo, o valor está na percepção do homem e depende do que ele dará para ser possuidor do objeto. É utilizado para avaliação de fundo de comercio, ponto comercial e locação, determinando o valor do bem em função da sua renda real ou provável, levando em consideração as taxas praticadas no mercado.

Método Involutivo

O método involutivo é um meio em que se avalia o valor de mercado com base no seu aproveitamento eficiente. Ou seja, de acordo com vários critérios, é possível determinar o valor do empreendimento. Neste método é preciso identificar os fatores relevantes de depreciação e apreciação do imóvel para então poder coletar dados, analisar e estipular um preço. Os fatores considerados são praticamente os mesmo do método Comparativo.

Método Residual

É aquele em que define o valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o das benfeitorias. Conhecendo-se o valor total do imóvel e o das benfeitorias, subtrai-se o valor das benfeitorias, sendo a diferença, o resíduo, e o valor do terreno.

BENS PASSÍVEIS DE AVALIAÇÃO

Bens tangíveis

São aqueles que tem existência corpórea, ou seja, que podem ser tocados. Exemplos: Lotes, glebas, prédios, lojas, sítios, fazendas, maquinas, equipamentos,

instalações, etc.

Bens intangíveis

São aqueles que não tem existência corpórea, ou seja, são imateriais. Exemplos: Fundo de comercio, marcas, patentes, frutos, direitos, etc.

O Laudo de Avaliação imobiliária é um instrumento seguro, pautado em Norma da ABNT (Associação Brasileira de Mormas Técnicas), Diretrizes IBAPE (Instituto Brasileiro de Perícias), Sistema CONFEA-CREA e RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).

Esse instrumento é primordial para toda e qualquer Operação e/ou Processo Judicial que envolva os bens imóveis com segurança jurídica.

CRITÉRIOS PARA UMA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Entre as questões analisadas durante uma Avaliação de Imóveis, destacamos:

Localização: a localização é uma das principais questões que entram no Laudo de Avaliação de Imóvel. A cidade, o bairro e a rua onde ele está localizado determinam o valor de mercado de forma mais mercadológica.

Acabamento do Imóvel: dependendo do estado de conservação do imóvel e do seu acabamento, o valor mercadológico pode mudar para mais ou para menos. Esses detalhes nortearão quem compra e quem vende a propriedade, levando em conta fatores de padrão construtivo, que já são previstos pela Norma da ABNT e também pelo IBAPE.

Documentação: a regularidade de toda a documentação do imóvel é fator essencial para a segurança da operação de compra ou venda e na maioria das vezes é a garantia do financiamento. Débitos de Impostos, gravames de áreas de preservação, servidões de acesso, áreas encravadas, entre outros são de suma importância para que se resguarde e preserve o bem.

Atividades básicas: o motivo pelo qual o imóvel está em análise e será vendido diferencia no seu valor de mercado, como por exemplo em casos de retomadas onde o bem está ocupado, ou deteriorado ou possui dívidas.

O MÉTODO COMPARATIVO de dados de mercado é o mais utilizado e mais recomendado na avaliação de imóveis, pois permite a determinação do valor levando em consideração as diferentes tendencias e flutuações do mercado imobiliário, além da homogeinização das ofertas em comparação.

Todos os critérios acima e alguns outros que também podem entrar nessa lista são baseados nas normas da ABNT (NBR 14.653-2).

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* NORMAS da ABNT: NBR 5676:1990 para imóveis urbanos, NBR 8799:1985 para imóveis rurais e NBR 8951:1985 para glebas urbanizáveis e outros.

* O instrumento de apresentação da Avaliação de imóvel é o PTAM - Parecer Técnico De Avaliação Mercadológica, conforme resolução Nº 1.066/2007 e ato normativo 01/2008 do COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis).

Fontes:

COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis)

MK Engenharia de Avaliações

EQUIPE GP9 imóveis